(新房收房驗房的經(jīng)驗和常識)一、審查有關(guān)證件
作為購房者，應首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同中有明確約定，一般合同約定以該房屋取得建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。如果沒有《竣工備案驗收表》，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利。
二、審查交房費用
A、房屋價款結(jié)算：對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。
B、物業(yè)管理費用：購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費。
C、公共維修基金：公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。
三、審查房屋的質(zhì)量
驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。
建議審查房屋的質(zhì)量應做以下準備：
1、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。
2、紙、筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題以免遺忘。
3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。
4、扁型三插頭小電器一個，插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。
5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否符合開發(fā)商當初的承諾。
6、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。
下面的講解以主要案例來介紹......
第1招：檢查門窗判質(zhì)量
A、現(xiàn)在的樓房一般只有入戶的防盜門，所以對門的檢查一般也只集中在防盜門上。注意，有的開發(fā)商故弄玄虛，不說“防盜門”，說“四防門”。
一般講，說防盜門具有四防功能（防盜、防火、防熱、防噪音），但是！四防門不見得有防盜功能，因為有的開發(fā)商會狡辯說我們是：防火、防熱、防噪音、防潮氣...能把你氣得你鼻子都能歪了。咱就簡單講講對正規(guī)防盜門的普通驗收。
通過檢驗門框固定和牢固度，門框四周密封情況，確認門安裝是否牢固，門框與墻體洞口填補是否合理。方法很簡單，雙手抓住門框使勁搖晃，看門框是否動；同時用眼睛觀察門框與墻體洞口填補處是否密實。
檢驗是否方正，看門的直角處是否呈90度角。開關(guān)扇門多次，觀察門扇是否平整，是否有自關(guān)或自開現(xiàn)象。自關(guān)或自開就是指門在無外力的作用下自己就關(guān)上了或打開了（仿佛有看不見的鬼魂開關(guān)門進出一樣），一般是因為門沒裝方正或傾斜造成的。手摸、眼觀密封是否嚴密，密封條是否欠缺破損。門扇與門框間隙是否過大，鎖具反復開關(guān)，檢查是否作用良好、靈活。門面有無磕碰、磨損、變形、污漬等不良現(xiàn)象。
該業(yè)主家的防盜門一共檢查出如下問題：1、貓眼安裝歪斜，很不美觀；2、門鈴電池蓋內(nèi)陷破損，無法更換電池；3、密封不嚴密，導致有空隙，將來即不隔音也不保溫還在大風天亂顫并鳴笛。
B、檢查窗戶玻璃是否有疤痕，有則及時更換；檢查窗紗看是否破損，或者是否有很大的劃痕；檢查窗戶開合時是否碰墻，否則墻面很容易被毀壞。
該業(yè)主家倒是沒什么大問題，給大家出示兩張其他業(yè)主家曾出現(xiàn)的問題：1、紗窗邊緣咬合不嚴，輕輕一按有缺口；2、窗戶開啟碰管道。
第2招：不滲不漏衛(wèi)生間
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上堵住下水口，防止做實驗用的水順地漏流走了，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應的樓下衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與樓上住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。后期有管路改動的業(yè)主可以忽略此檢測，因為你還要重新刷防水。
如果樓下漏水了，說明地面防水不合格；如果衛(wèi)生間外墻體有水漬現(xiàn)象，說明衛(wèi)生間墻體防水高度或者涂刷質(zhì)量不合格。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。這檢測方法適用于精裝修房屋，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
第3招：輕敲墻地聽空鼓
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空鼓現(xiàn)象，只要用小金屬錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
這個一定要弄明白，尤其是在貼瓷磚的地方最好做上標記，如果開發(fā)商不給修，將來也要讓貼磚的瓦匠處理好。如果該處不重要（即不準備懸掛重物或鉆眼）不準備修整，則做好標記（如用易貼便條貼上標識），否則將來瓷磚瓷磚空鼓責任難分（其實，有經(jīng)驗的瓦匠在貼磚前應該先檢查墻體空鼓情況，并和業(yè)主說明）。
第4招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。雖然頂層防水保修5年，但沒入住便已滲漏是非常嚴重的，肯定會影響后期裝修，漏水問題馬上找開發(fā)商整修。滲雨（水）的棚頂一般會有黃色水漬，注意觀察就會發(fā)現(xiàn)。
第5招：陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。
第6招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
第7招：打開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
第8招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
第9招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。露出墻面的水管如果被直接用水泥封死了，這是不對的，一是如果水管壞了就很難換，二是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。建筑商往往都省略了這道工序，雖然普通住戶覺得問題不大，但一旦需要更換水管，裝修之后是非常麻煩的。
第10招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查室內(nèi)控制箱標識是否清楚，空氣開關(guān)（就是你家室內(nèi)墻面上那個有很多電源開關(guān)帶蓋的鐵箱子）是否松動，安全保護作用是否良好。
第11招：保險插座護幼童
為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。所謂的保險裝置就是單獨用物體（包括幼童手指頭）插不進去單個插座孔眼中，必須兩個插座孔眼同時插入物體時才能插進去。你可以用電筆、絕緣長條物體等東西來實驗一下。
第12招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座（這些適用于精裝修樓房，毛坯房一般要重新自己布局）。
第13招：廚衛(wèi)緊鄰通風道
廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。
第14招：開關(guān)接口拉一拉
檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。
第15招：插座插口插一插
沒有測電器或電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。有條件的呢就用測電器測一下斷電保護是否好使及正確。
第16招：墻面地面靠一靠
墻面、地面平整度是有要求的，如：一般地面平整度不大于2cm對于毛坯房就可以接收(國家規(guī)范2米靠尺那允許偏差±4毫米)；一般墻面平整度不大于5mm對于毛坯房就可以接收(國家規(guī)定2米靠尺那允許偏差±3毫米)。如果不平呢也沒什么大事，不過你后期如果鋪強化復合地板就要先花錢找平地面了，這一找平一般每平米就的十幾大洋進去了。
第17招：排風通暢很重要
廚房、衛(wèi)生間的排風孔是你家里廢氣的主要排出孔，如果堵塞或不暢都將嚴重影響將來生活。試驗方法很簡單，用打火機點燃一張紙靠近排風孔，如果火苗內(nèi)竄明顯則排風通暢，相反就有問題了。這戶業(yè)主家就是火苗一點反應都沒有，肯定有問題。
第18招：電表水表燃氣表
電表檢查：電表安裝是否符合規(guī)范，是否在關(guān)閉總閘后有電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。水表檢查：水表安裝是否符合規(guī)范，是否考慮裝修尺寸(一般主要看與墻,地之間地距離,考慮對貼磚和櫥柜的影響)，水表街頭緊密完好，無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。燃氣改動必須由燃氣公司上門調(diào)整，暖氣改動同樣需要具有專業(yè)資質(zhì)的公司按正規(guī)操作程序進行，非專業(yè)部門、公司及人員不得妄動。
新房驗收的說法很多，以上只是一些常見驗收手段和步驟。還是那句話，如果感覺有問題，建議花錢請專業(yè)的驗房師或監(jiān)理工程師幫助您驗收房子質(zhì)量。
不過，關(guān)于商品房(毛坯房)的工程質(zhì)量驗收，目前大致有兩種觀點：一是業(yè)主普遍認為需要進行認真細致的檢查，尤其是對防水、裂縫、空鼓、平整度等進行仔細地檢查；二是工程圈里地觀點普遍認為毛坯房沒有什么可驗收地，重點應幾種再影響房屋安全性、實用性和耐久性方面，只要重點檢查幾個分項就可以了。至于您怎么看，我看都不重要，重要看什么呢？呵呵，我認為是看房價！
如果房價已經(jīng)升值了呢——除非有重大質(zhì)量問題，否則您也甭驗收了。要驗收也是為以后的裝修做準備來驗收，或者讓開發(fā)商能免費修一修就修一修。
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