坐擁雙學區、自砍一刀掛牌、還能面談折扣……上海最核心地段的學區房，如今也待價而沽。日前，網傳“兩年血虧300萬，上海福外學區房1000萬直接跌價到600萬”，有記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀大道區域發現，各家中介門前掛牌的學區房價格已經悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價仍在10萬元以上，但實際成交價已經跌破了預期。
“價格跌回2017年了。”我愛我家門店中介張利萍（化名）表示。和此前動輒十七八萬元的單價相比，下跌300萬元并不夸張。
從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平。
上海中原地產市場分析師盧文曦分析，當前利好政策刺激效應已過，從幾個前瞻指標來看，包括帶看量、掛牌價格、經理人指數等等，基本上回到政策出臺前的位置了。
而上海的市場基礎規模仍在，成交數據也反映了市場需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價段來看，今年前10個月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.1個百分點。
那么，市中心“老破小”學區房是否還有發展潛力？
盧文曦指出，還是要具體問題具體分析，市中心醫療資源、交通、教育配套比較成熟，可能還會有穩定的租金回報率，但是外環以外壓力就比較大，任何產品都是有生命周期的，遠郊小面積老舊房屋已經過了價格快上漲的時期，接下來的價值會慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大。
房價大幅下跌老百姓最吃虧
中國社會科學院金融研究所所長、國家金融與發展實驗室主任張曉晶稱，很多中低收入家庭可能會覺得房價下跌以后就能買得起房了，他們是從個人角度來看問題。數據顯示，中國房產財富占居民財富的比重，城鎮大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商業財富和其他財富，包括海外財富。
所以房價下跌以后，對高收入家庭幾乎沒有影響。但對于房產價值占所有財富價值比重達到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，損失就很大。
從國際經驗看，OECD國家經驗顯示，如果房價下跌到0，貧富差距實際上是擴大的，基尼系數大概是從0.66上升到0.82左右，變成了過去的1.24倍。
張曉晶指出，如今住房擁有率已經非常高，那些擁有房子的中等收入家庭，包括收入水平低一些的家庭，他們將面臨的就是財富縮水。
居民部門為什么資產負債表衰退，也不愿意去消費了？張曉晶分析，就是因為受到資產縮水的巨大沖擊，而資產縮水就是房價下跌造成的。他認為，防止財富縮水最好的辦法是保證房地產的平穩發展。
一線城市有望引領房地產市場企穩回暖
近兩個月以來，房地產市場各項支持政策在全國范圍內相繼落地，政策效應正逐步顯現，房地產市場出現回暖信號——一線城市房地產市場率先復蘇。
根據國家統計局公布的9月份70城房價數據，一線城市新房銷售價格環比由8月份的下降0.2%轉為持平，其中，北京和上海環比分別上漲0.4%和0.5%，上海領漲全國。
從二手房市場來看，9月份二手房價格環比上漲城市為4個，較8月份增加了1城。一線城市環比連續4個月下降后首次轉漲，漲幅為0.2%。其中，北京以0.7%的漲幅領跑全國二手房市場；其次是上海，二手房價格環比上漲0.6%。
有業內人士認為，京滬二手房價格環比有所增長，主要得益于此前京滬“認房又認貸”政策實施嚴格，落實“認房不認貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，二手房活躍度增加。
需要指出的是，雖然一線城市率先復蘇，但這種復蘇還不穩定，一線城市內部仍存在分化。廣州和深圳的新房價格繼續下跌，環比跌幅分別為0.6%和0.5%，同比跌幅為1.7%和3%。廣州的二手房價格環比下降0.7%，深圳的二手房價格則環比持平。
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